广源优配房地产行业迎全链条制度重构

转自：贵州日报

8月28日，多部委同日发布房地产新政，内容涵盖商品住房销售制度改革、房地产信贷管理优化、资本市场融资支持等重要领域。

业内专家普遍认为，多部门同步推出的政策“组合拳”，是一场覆盖商品房销售、信贷管理、资本市场融资的全链条制度重构，将推动行业告别过去“三高（高负债、高杠杆、高周转）”的发展路径，为房地产新发展模式筑牢制度根基，助力推动房地产市场高质量发展。

有力有序推进现房销售

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》8月28日对外发布，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

通知提出，各地要完善商品住房预售管理，规范商品住房预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

通知明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理。

通知要求，各地要同步完善相关配套政策措施，强化政策协同和衔接。优化土地供应管理，合理确定房地产用地供应规模。加大融资支持力度，房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。完善开发建设管理，优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限。推行“交房即交证”，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

个人房贷最长期限延至40年

同日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，构建了全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。

在开发贷款方面，《意见》明确提出建立开发贷款主办银行制度。对此，有专家表示，这是房地产发展新模式中的重要新提法，其核心在于强化银行对项目融资的全流程负责，落实审核职责，使资金监管更加到位。

同时，政策将近年来“保交楼”相关贷款经验纳入其中，明确要求对不同所有制房企项目一视同仁提供贷款，这有助于打破所有制壁垒，使各类企业均可依据项目资质和业务实际获得融资支持，真正实现“一碗水端平”。

个人住房贷款方面，市场关注度最高的是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

“这是房地产金融领域的一项重大突破。其最直接的影响是降低每月应还本息，显著缓解购房初期的月供压力。”受访专家表示，以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元；延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。

拓宽房企资本市场融资路径

同日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（以下简称证监会《意见》），全方位拓宽房企资本市场融资路径。

围绕支持合理融资，意见明确，支持上市房地产开发企业再融资以及综合运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。加大债券融资支持力度，支持房地产开发企业发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，鼓励发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产资产支持证券（ABS）。

同时，意见提出，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行不动产投资信托基金（REITs）或作为REITs扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs发展。支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募投资基金。

在优化监管方面，意见明确，优化对房地产开发企业发行证券的准入监管，突出“基于项目”融资特点；优化信息披露监管，重点关注执行会计准则情况。

围绕防范化解风险，意见提出，建立健全房地产领域涉资本市场风险预研预判机制，加强股债基监管联动。平稳有序做好上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道。配合地方政府推动房地产违约债券处置出清。

此外，国家金融监督管理总局也在8月28日对外发布《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，全面落实房地产发展新模式各项要求，指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务，实现对房地产全周期金融支持。综合新华社电

观察

核心城市释放楼市企稳信号

2026年上半年，中央多部委持续出台系统性稳楼市组合政策，各地因城施策，落地限购优化、公积金提额、以旧换新及房贷降息等配套举措，政策托底效应持续释放。当前，房地产市场呈现“筑底企稳、结构分化、存量主导”的特征，二手房市场活跃度优于新房，核心城市率先释放出强劲企稳信号。

在政策红利与市场需求的双重驱动下，核心城市新房与二手房市场均展现出极强韧性。

6月27日，位于北京海淀四环外的保利熙瑞项目正式开盘，均价约12.5万元/平方米。开盘当日，首批推出的50套140平方米房源即告售罄，200平方米至240平方米的大户型也累计售出超30套。

不仅是北京，深圳楼市同样表现亮眼。6月30日，深圳湾安缇雅苑首推72套房源开盘即售罄，备案均价达18.58万元/平方米。回溯5月，深圳更是频现“日光盘”，光明区龙湖观萃苑首开92套房源，40分钟即售罄，印证了核心地段优质项目的市场吸引力。

与此同时，二手房市场正成为本轮楼市修复的主力军。据深圳贝壳研究院统计，2026年上半年深圳新房、二手房合计成交超6.7万套，其中二手房共成交36458套，同比增长5.5%。

北京方面，根据北京市住建委的网签数据显示，6月份，北京二手房网签成交量超1.66万套，环比上涨约4%，同比去年6月的15139套增长了约10%。从上半年来看，北京二手房成交总量达93583套，创下近5年来新高。

上海市场则呈现出从“刚需独大”向“刚改并驱”转变的积极趋势。上海二手房成交规模实现连续4个月同比增长，市场保持高活跃度。上海链家数据显示，3月新政后刚需集中释放，300万以下房源成交占比约60%；进入4月后，改善型需求接棒回暖，以6月为例，300万至500万，500万至800万价格段的成交占比，分别上涨13%和17%。

值得一提的是，供给端也发生了积极变化，库存压力显著缓解。上海易居房地产研究院统计显示，截至6月末，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都和武汉8个重点城市的二手房挂牌量为123万套，较2025年12月末减少9万套；与去年同期相比，挂牌量更是大幅减少28万套，降幅达19%，供需关系持续优化。

土地市场热度也同步升温。多地土拍出现地块百轮竞价的火热场面，市场资源持续向核心城市集聚。中指研究院数据显示，2026上半年全国TOP20城市住宅用地出让金占全国总量62%，较2025年全年提升10个百分点，一线与强二线城市占据绝对主导。其中，上海上半年宅地出让金达521亿元居全国第一，杭州485亿元紧随其后，北京、广州、深圳出让金均维持在300亿元上下，五城占据TOP20城市出让金主要份额，头部集聚效应明显。单看6月，杭州、深圳宅地出让金均接近200亿元，上海超百亿元，核心优质地块竞争热度居高不下。

对此，58安居客研究院院长张波表示，目前二手房市场企稳信号明确，而大量城市的新房仍处于磨底阶段，不同城市、不同板块的分化还将长期持续。他认为，全国房地产市场实现全面企稳复苏，仍需突破市场预期、库存消化、主体信用三大瓶颈。

严跃进指出，增量与存量关系正在逐步理顺，这不仅有利于房地产市场本身的稳定，也将对宏观经济和产业链发展形成正向带动。

据《经济参考报》

解读

“所见即所得”，现房销售如何推进

为何要推进商品房销售制度改革？

商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度。住房城乡建设部有关负责人表示，保护购房人合法权益是推进商品住房销售制度改革的出发点和落脚点。完善商品住房销售制度，是适应我国房地产市场发展进入存量时代的客观要求。

清华大学房地产研究中心主任吴璟说，诞生于上世纪90年代的商品住房预售制度，适应城镇住房短缺时期扩大开发资金来源、快速增加住房供应的需要，但在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，我国住房发展从“有没有”转向“好不好”，商品住房销售制度需要相应调整。

根据通知，商品住房销售制度改革的一项重点内容是，“有力有序推行商品住房现房销售，实现‘所见即所得’，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益”。

专家表示，在供不应求、房价总体上行的阶段，预售制度下的早签约往往意味着更多选择余地和更低价格。随着市场转向结构性供大于求，购房者在签约时同时承担交付时间和交付质量两重不确定性的代价日益凸显。商品住房销售制度从以预售为主向以现售为主的转变，是住房消费升级的内在要求和必然趋势。

推行商品房现房销售有哪些亮点？

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，竣工验收和具备交付条件是现房销售准入的统一标尺，这能防范“伪现房”，夯实“所见即所得”的制度基础。

值得注意的是，推行现房销售并没有“一刀切”。通知明确，通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

吴璟表示，商品住房销售制度改革实行“老项目老办法，新项目新办法”，以是否取得建设工程规划许可证划分新老项目。对于老项目，可以选择继续预售，也鼓励实行现房销售。对于新项目，在制度设计上，实行预售和现房销售两种制度并行，给开发企业和购房人留出自由选择的空间。

完善商品房预售明确了哪些举措？

具体来看，通知规范了商品住房预售条件，将全国层面的预售条件统一为“单体建筑应完成主体结构封顶”；加强了预售资金监管，“购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户”；对存量项目预售管理进行了优化，要求“合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全”。

制度改革对市场有哪些积极作用？

专家表示，商品住房现房销售改变了房地产行业的竞争依据，将重心从融资能力、周转速度和规模扩张转到产品质量和服务品质上来。短期看，将提高房地产开发企业的资金准入门槛，有助于管控供大于求城市新增开发供给规模，加快促进房地产市场供求平衡。从中长期看，将促使房地产开发企业“有多大实力办多大事”，摆脱过度负债、盲目扩张的经营模式，转向稳健经营，更加有利于提高住房产品品质、防范化解行业风险，促进房地产市场平稳健康发展。

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局有关负责人在回答记者提问时表示，完善商品住房销售制度是推动房地产业高质量发展的现实需要。改变“高负债、高杠杆、高周转”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。新华社记者王优玲